Расходы на ремонт недвижимости США

Расходы на ремонт недвижимости США (MAINTENANCE)

При покупке квартиры в США существуют довольно большие расходы на ремонт (техническое обслуживание), и амортизация домов достаточно высока. Поэтому, когда высчитывают возврат, важно вычесть, по крайней мере, 5% заработка в качестве расходов на различные ремонтные работы, которые должны выполняться каждый год.

Прежде чем отправить деньги в США или брокеру, у которого вы приобрели дом, нужно сделать расчет возврата. Обычно он рассчитывается на основе годового дохода, деленного на расходы по покупке. Тем не менее, многие инвесторы не учитывают расходы на ремонт в вычислении прибыли. В Израиле расходы на ремонтные работы сравнительно незначительны, но в США они гораздо выше.

Нужно учитывать, что дома сделаны из дерева, и в большинстве случаев износ высок. Почти каждые несколько месяцев требуется что-то чинить. Это может быть мелкий ремонт, такой как крепления крыши, забитый туалет или душ - стоимостью от десятков до сотен долларов. Но могут быть и более серьезные случаи, такие как протечка крыши, обслуживание системы отопления и т.д. Стоимость может достигать тысяч долларов.

Когда инвестор находится в Израиле, а имущество – в США, у него создается впечатлением, что все эти работы не являются реальными, и что ремонт – выдуман или, возможно, с завышенной ценой. Но если у вас есть надежная управляющая компания (не “создающая” проблемы каждый месяц), рекомендуется ей верить и не вступать в споры. В случае, если частота ремонтов значительно увеличивается, стоит выразить управляющей компании ваши претензии по поводу этих исправлений. Если это не помогает, лучше попросить управляющую компанию, чтобы они получали ваше разрешение на каждую работу. Это даст им понять, что вы участвуете в неисправностях дома и глубоко вникаете в отчеты, а не принимаете их как должное. Если управляющая компания будет знать это, ситуация с ремонтами будет реальная.

Не нужно паниковать, если вы, как инвестор получает высокие счета за ремонты, потому что вы всегда можете заменить управляющую компанию другой. Договор между Вами и управляющей компании является временным и может быть заменен в любой момент.

Так что если у вас есть впечатление, что ремонты происходят слишком часто, по высоким ценам или слишком долгое время, вы можете заменить компанию путем поиска новой.

Если управляющая компания действительно надежная и честная, инвестор должен принимать во внимание, что 5-10% годового дохода будут потрачены на ремонты и восстановления. Поэтому, когда подсчитывают возврат, нужно вычесть эти расходы еще до покупки, чтобы иметь истинное представление о чистом ожидаемом доходе с имущества.

Чтобы свести к минимуму количество ремонтов очень важно, сделать комплексный осмотр собственности (INSPECTION) перед покупкой и тем самым существенно уменьшить количество будущего ремонта. Даже если вы покупаете отремонтированный, управляемый и сданный в аренду дом, важно сделать эту проверку.

Многие инвесторы, вероятно, подняв бровь, скажут: "Зачем мне все это?" Но важно знать, что при любой инвестиции или открытии своего бизнеса, есть немало проблем, с которыми приходится сталкиваться. Даже наемные работники имеют немало проблем на работе, и самый простой способ – поднять руки и отказаться от всего.