Инвестиции в недвижимость США

Инвестиции в недвижимость США – Налоговый обзор

Об инвестировании в недвижимость (жилую и коммерческую) необходимо сообщать и это облагаться налогом в США, как и в других западных странах. В этом кратком обзоре, мы постараемся ответить на несколько фундаментальных вопросов, связанных с этой темой.

В течение срока использования актива ожидается два типа налогооблагаемого дохода и налоговой отчетности:

Доход от аренды имущества (постоянный)
Прирост капитала при продаже имущества

Этот доход облагается налогом, как в США, так и в Израиле.

Статья 7 Налогового договора между Израилем и США регулирует этот вопрос и определяет, как "право первого налогообложения", который в случае инвестирования резидента Израиля в недвижимость США, правом первоначального налогообложения обладают Соединенные Штаты.

Государство Израиль тоже “имеет право” на эти налоги, но после того, как США вычтет упомянутое выше, и в соответствии с условиями, предусмотренными в налоговом соглашении и внутренним законодательством каждого штата (в соответствии с правилами двойного налогообложения и т.д.).

Налогообложение дохода от аренды в США

Налоговый отчет, представленный в США, включает доходы и расходы, связанные с операциями по содержанию и аренде актива. В основном он включает все прямые расходы, связанные с эксплуатацией и обслуживанием недвижимости, а также косвенные расходы инвесторов, связанные с удаленным управлением активами (билеты для посещения имущества, телефоны, факсы, и т.д.)

Прямые затраты, например: страхование имущества, местные муниципальные налоги, реклама, очистка и обслуживание, комиссионные агентов, комиссия управляющей компании за услуги по обслуживанию имущества, профессиональные услуги юристов и бухгалтеров, проценты по ипотечным кредитам.

Косвенные расходы: авиабилеты, отели, прокат автомобилей, и жилье.

Ведите учет поступлений, упомянутых выше, для того, чтобы иметь возможность показать их в случае аудита IRS (американской налоговой службы).

Амортизация жилья: стандарт амортизации в США для жилого недвижимого имущества установлен по системе "прямой линии" на 27.5 лет.

Федеральная налоговая ставка на 2010 год колеблется с 10% (низшая ступень) и до 35% (39% в 2011-м).

В дополнение к федеральному налогу необходимо сообщить и заплатить налог властям штата, в котором находится имущество (Нью-Йорк от 4 до 6,85%, Калифорния 1 до 9,3%, штат Флорида - нет налогов, Невада - нет налогов, Техас - нет налогов).

Налогообложение доходов от прироста капитала – США

При продаже недвижимости создается прибыль или убыток капитала (в зависимости от суммы стоимости продажи покупки). Эта прибыль или убыток должен быть сообщен в ежегодном налоговом отчете и подлежит налогообложению в случае получения прибыли.

Чистая прибыль (убыток) определяется как разница между выручкой от продажи актива (за вычетом расходов на продажу) и амортизированной стоимости.

Налог на прирост капитала является федеральным и составляет 15% (20% в 2011 году).

Также здесь нужно добавить пошлину штата, в зависимости от места нахождения имущества, как указано выше.

Нужно обратить внимание, что продажа актива в период менее одного года между куплей-продажей, считается как обычный доход, и будет облагаться налогом в соответствии с существующими налоговыми правилами США.

Налогообложение на доход с аренды жилой недвижимости в Израиле

Инвестор – житель Израиля может выбрать между двух маршрутов налогообложения:

Маршрут маргинального налога – доход от аренды за рубежом будет облагаться налогом, как обычно. Все расходы, связанные с эксплуатацией и хранением имущества признаются в качестве расходов, и с остатка доходов инвестор будет платить налог соответственно тому, где он находится.

Обратите внимание, что касается признания расходов, они будут признаны в соответствии с правилами, принятыми в Израиле. Поэтому, может быть ситуация, когда налогооблагаемый доход в Израиле будет отличаться от сообщенного в Соединенных Штатах.В дополнение, инвестор, избравший этот путь, получает кредит, равный федеральному налогу, уплаченному в США для погашения налогового долга в Израиле.
Маршрут 15-и процентного налога – в этом случае будет уплачен налог в размере 15% от валового дохода, за вычетом только амортизации. Кроме того, на этом маршруте не будет предоставлена возможность возмещения расходов, и нет налогового кредита, оплаченного в США.

Выбор одного из вышеперечисленных путей чисто математический, и каждый инвестор будет выбирать маршрут, который приведет его к минимальному налогу на прибыль.

Налогообложение на прирост капитала в Израиле

Законодатели обеих стран – Израиля и США дали налогоплательщикам возможность "отложить" выплаты налога на прирост капитала в случаях, если инвестор приобретает новое имущество, а это продается при определенных условиях.

В США, параграф 1031 закона налога на прибыль (IRC SECTION 1031) - это раздел, регулирующий поведение в случае, когда инвестор стремится отложить уплату налога на прирост капитала от продажи имущества и соответствует этому параграфу (стоимость покупки новой недвижимости равна или выше вознаграждения, полученного за проданное имущество).

Есть возможность совершать замену равноценных активов без ограничений, на самом деле откладывая уплату налога на прирост капитала до окончательной продажи активов.

В Израиле раздел 96 закона о подоходном налоге позволяет и регулирует правила в таком процессе замены недвижимости.

Следует отметить, что эта процедура сложна и включает в себя множество аспектов.

Инвестиционный процесс и налогообложение (шаг за шагом)

Краткий итог вышеизложенного. Действия, необходимые для инвестирования в США:

Решение об инвестировании в США, поиск имущества, связь с продавцом, его представителем и адвокатом
Учреждение ООО в штате, в котором находится требуемая недвижимость
Получение номера для налогообложения для ООО (EIN)
Приобретение имущества от имени компании, которая была создана (ООО)
Сдача в аренду, постоянное управление и т.д.
Подачи налоговых деклараций в США через год после приобретения имущества (налоговые декларации в США должны быть представлены до 15 июня каждого года, хотя можно получить продление до 15 октября каждого года, а в исключительных случаях даже позже)
Отчет ООО концентрирует доходы и расходы, связанные с собственностью (отчет 1065). Форма K1 для каждого инвестора и партнера в ООО (форма, которая переводит часть прибыли или убытков ООО инвестору, занимающему первое место в ООО).
В дополнение к отчету ООО, каждый инвестор представит свой отчет, который содержит его долю прибыли или убытка ООО (в соответствии с долей и, как указано на форме К1)
В течение первого года, в котором каждый инвестор представляет свой налоговый отчет в США, к нему будет прикреплена форма W7 (форма заявки на выдачу номера для целей налогообложения иностранных жителей, инвестирующих в США - ITIN). К этой форме нужно приложить копию паспорта, подписанную у нотариуса, удостоверяющего существование заявителя.

В последующие годы инвестор должен регулярно представлять личный отчет и отчет ООО до тех пор, пока он владеет доходными активами в Соединенных Штатах.

Налог на наследство – существует в США и накладывается на граждан США и иностранных инвесторов. Так что нужно принять это во внимание и подготовиться соответствующим образом.

Процедуры, описанные выше, являются сложными и включают в себя различные аспекты правового регулирования и налогообложения, и не должны быть выполнены без профессиональной консультации и руководства.