RealInStates

Что такое FORECLOSURE

 

Процедура FORECLOSURE (выкупа) представляет собой процедуру, в котором держатель ипотеки теряет свой ​​дом в пользу банка кредитора после двух или трех невыплат по кредиту. Эти арестованные дома также называют REO – REAL ESTATE OWNED PROPERTY.

 

Во время ипотечного кризиса в США большое количество недвижимости было отторгнуто у держателей ипотеки, которые не могли сдержать свои обязательства по крайней мере два-три месяца (в зависимости от штата и банка-кредитора). После того, как взявший кредит был не в состоянии выплачивать в течении такого периода, он определялся банком как DEFAULT, его кредит отменялся и банк начинал процесс выкупа, когда имущество переходит в его собственность.

 

Процесс потери права выкупа долгий и имущество может быть выставлено на продажу в течение длительного времени, пока не найдется подходящий покупатель. В процессе выкупа так же происходят судебные разбирательства, как у нас служба судебных исполнителей. После окончания всех процедур собственность выставляется для продажи на открытом рынке через аукцион.

Потенциальные покупатели выставляют заявки (BID) – цену, которую потенциальные покупатели готовы платить за имущество. Самое высокое предложение дает предложившему права выкупа арестованного имущества по предложенной цене. Если нет предложений по имуществу, оно вернется в собственность Банка до следующего раза, когда его выставят на продажу, как правило, по более низкой цене.

 

Если покупателю нравится имущество, его брокер выставляет bid – так же, как наобычном банковском аукционе. В заявке (bid) брокер отмечает за какую цену его покупатель согласен купить недвижимость. Брокер продавца обязан предоставить предложение продавцу и вернуть брокеру покупателя ответ немедленно. Важно отметить, что в это время продавец не знает, придут ли еще предложения или нет, так что если он получает предложение, следует принимать во внимание, что возможно, заявка может быть ниже или выше.

Этот метод приобретения недвижимости в США выглядит довольно прохладным. Не возможно почувствовать продавца или покупателя с точки зрения цены – этот готов принять, а другой готов заплатить. То есть места для переговоров, практически, не существует.

 

Что такое Быстрая Продажа (SHORT SALE)

 

В последние годы становится все более популярной быстрая продажа (SHORT SALE) – держатели ипотеки, которые просрочили ежемесячные платежи, получают одобрение от банка продать свое имущество по цене ниже их ипотечного долга, вместо того, чтобы начать процесс выкупа. Процедура быстрой продажи предпочтительна как с точки зрения банка, так и держателем ипотеки. В Израиле кстати, если банк отчуждает ваш дом, вы должны будете заплатить полностью ипотеку и все сопровождающие расходы, так что во многих случаях долг будет выше самой машканты до ареста имущества на десятки процентов.

 

В Израиле банки не прощают все что связано с ипотекой. Если держатель ипотеки не погашает платежи в течении трех месяцев подряд, и не появляется, чтоб разобраться в отношении ипотеки, банк арестует его собственность и обязует его выплатить всю сумму ипотеки плюс расходы на  адвоката и широкий спектр других расходов.

 

Когда владелец ипотеки в США знает, что он не сможет погасить ежемесячные платежи, банки более чутко реагируют и предоставляют два варианта. Первый – ожидание пока банк не выселит его из своего дома и заберет себе в собственность. И второй вариант, быть более активными и позаботиться о продаже дома по цене ниже, чем уровень ипотеки при условии одобрения банка.

Первый вариант выкупа не хорош для любой из сторон - ни для банка, ни для владельца жилья. Банку невыгодно, так как во врмя процесса выкупа есть расходы на адвоката. Из за этой процедуры дом продается по очень низкой цене. Плюс, в качестве акта разочарования со стороны арендатора, банк получает разрушенный дом.

С точки зрения жильца этот вариант тоже плох, как это влияет на его кредит в банке в течение семи лет, а также на него сваливаются расходы на адвоката и другие сопутствующие расходы в результате процесса взыскания.

Даже соседи, живущие рядом страдают от выкупа, потому что дом будет продан по значительно низшей цене,  что повлияет на стоимость их недвижимости также.

 

В процессе SHORT SALE (быстрой продажи) - держатель ипотеки получает разрешение от банка продать дом по низкой цене, но по более высокой, чем если бы было продано после отчуждения. В результате все стороны удовлетворены: банк зарабает больше денег, чем в процессе выкупа, не будет расходов по выселению и взысканию расходов, жилец продолжает жить в доме во время всего этого процесса и банк продолжает получать ежемесячные возвраты по ипотечным кредитам.

 

С точки зрения жильца, SHORT SALE предпочтительнее, потому что в этом случае его кредит в баке пострадет в течение двух или трех лет, а не семи, как это принято при аресте собственности. В то же время это поможет сэкономить деньги для покупки следующей собственности. Кроме того, не нужно будет оплачивать адвокатов и другие издержки в процессе ареста. Важно отметить, что “быстрая продажа” является длительным процессом и может занять много месяцев особенно переговоры с банком о цене. Поэтому мы в качестве инвесторов должны знать, что если нам предлагают дом продаваемый на SHORT SALE, мы можем ждать ответа долгое время, но по крайней мере мы получим дом, который не нуждается в массивной реконструкции, как если бы мы купили тот же дом после выкупа банком.

 

В последние годы поняли банки и держателей ипотечных ссуд, что эта процедура является предпочтительной чем выкуп банком, и именно поэтому она стала популярныой в США. В течение второго квартала 2011 года средняя стоимость имущества, продаваемого после выкупа банко м равнялась 164,217$, по сравнению с 192,129$ по SHORT SALE. Поэтому нет сомнений, что и для банка и для владельца машканты предпочтительнее процедура SHORT SALE.