Что такое возврат и как его вычисляют

Что такое возврат и как его вычисляют?

Многие инвесторы знают возврат, который они получают, но не знаю точно, как его вычислить, и на что это число влияет. Говоря коротко, возврат показывает риск, с одной стороны, а с другой стороны – в течение скольких лет плата аренды вернет мои инвестиции в имущество.

Возврат это известный термин рынка капитала и в сфере недвижимости в Соединенных Штатах. Речь идет об основном показателе, дающем представление, за сколько лет будет погашена инвестиция в актив, а так же – степень риска. Его вычисляют на основе годового дохода деленного на сумму, вложенную в недвижимость. Полученный результат (в процентах) и есть возврат.

Например, вы купили недвижимость в США на 100 тысяч долларов и доход от аренды является 1,000$ в месяц. Чтобы рассчитать доходность, умножьте арендную плату (1,000) на 12 (чтобы узнать, сколько зарабатывает актив в год), и результат разделите на инвестированный капитал (100,000). Результат будет 0.12 или 12% годового дохода.

Это означает, что имущество вернет инвестиции после 8,33 лет (100 : 12 = 8.33). Конечно, это цифра не точная, потому что 1,000$ это доход брутто без учета: амортизации (мелкие ремонты в течение многих лет); расходы дома, не сданного в течение нескольких месяцев, в течение этих лет; а также непредвиденные расходы. Более дотошные внесут все эти расходы.

Помимо того, что эта цифра (12%) отражает возврат, она также отражает риск. В недвижимости США, как и на рынке капитала, чем выше доходы, тем больше будет риск. Если мы купим квартиру в Тель-Авиве или на Манхеттене возврат будет около 3% (т.е. возврат ваших инвестиций в 33.3 лет, не считая продажи). А с квартиры, например, в Хайфе или Орландо, доходность будет выше – около 6% в хороших районах (мы вернем инвестиции за 16,5 лет).

Некоторые считают выход (доход от продажи собственности) в рамках возврата, соответственно, возврат значительно возрастает. И вот пример. Если актив приобретается за 100,000$, сдается за 1,000, и продан через пять лет по двойной цене (200,000), годовой доход будет равняться доходу от аренды на протяжении этих лет + доход от продажи активов, разделить на стоимость покупки и разделить на количество лет владения. В этом случае результат будет 22,4% в год. Это означает, что каждый год почти четверть денег была возвращена.

Почему возвращение отражает риск?

Потому что, чем быстрее деньги возвращаются, тем больший шанс потерять их, и это верно для любой области. Если мы возьмем банковский кредит - риск низкий и, следовательно, процентная ставка будет ниже. Однако если мы обратимся к серому рынку, риск гораздо выше, и процентная ставка - убийственная.

Это, кстати, и есть причина, по которой банки предоставляют ипотечные ссуды по низким процентным ставкам, потому что они знают, что у них есть активы в качестве залога и их риск невелик. Если держатель ипотеки не сможет ее выплачивать, у них есть дом в качестве залога.

В деловом мире, если вы открываете магазин моды, например, возврат на инвестиции, как правило, будет быстрее (если бизнес удачный) – в течение двух-трех лет, то есть 50 процентов прибыли в год. Но перспектива неудачи при открытии магазина модной одежды больше, чем в недвижимости, поэтому возврат соответственно больше.