О чем вам не расскажут вам, если вы участвуете в коллективной покупке

О чем вам не расскажут вам, если вы участвуете в коллективной покупке в США

В последнее время, с ростом на рынке недвижимости США, у многих в Израиле возникает соблазн купить дома или комплекс, в группе с другими инвесторами. Вариант коллективной покупки очень удобен для инвестора, потому что это дает ему чувство безопасности, когда собирается инвестировать с другими инвесторами и во главе с предпринимателем – профессионалом в американской недвижимости, который организует группу. Однако, есть несколько моментов, которые инвестор должен знать и обращать внимание на них, перед тем, как он вложит туда деньги.

Это не означает, что все использует это, но по нашему опыту довольно много предпринимателей использовали следующие методы. Так что инвестору надо быть начеку и проверить:

Зачастую инициатор группы продет имущество инвесторам по более высокой цене, чем на самом деле. Как именно это делается? Или инвесторы не видят договор купли-продажи, и организатор группы может представить им гораздо более высокую цену, а разницу присвоить, как доход организатора, не известив инвесторов.

Другой вариант используемый организаторами – покупка недвижимости не с конкретным человеком, а с фирмой организатора (ООО), после того, как она приобрела имущество от продавца по реальной, более низкой цене.

Так как этого избежать? Просто: увидеть договор купли-продажи и выяснить, кто продавец, кто хозяин ООО, подписавшего договор, и попытаться разузнать реальную цену.
Есть много предпринимателей (организаторов), для которых это был первый предпринимательский опыт, а вы этого не знаете. Так образом, прежде чем инвестировать в группе, узнайте с о проектах, осуществленных в прошлом этим организатором. Попросите список, по крайней мере, пяти инвесторов, чтоб взять у них рекомендации об организаторе и его предыдущих проектах, на сколько его обещания выполнялись в прошлом.
Тема месячного дохода, которую представляет инициатор группы, является убедительной составляющей для многих инвесторов. Чем выше будет рентабельность собственного капитала, тем больше будет искушение для инвестора. Важно отметить, что таблица / презентация продажи покажет цифры, которые хотят видеть инвесторы и в большинстве случаев они не имеют никакого отношения к реальности, потому что со временем увеличиваются расходы и уменьшается доход, и иногда инвесторы могут оказаться без ежемесячных доходов.

Как предотвратить это? Когда организатор группы показывает доходность, попросите контракт гарантированного дохода, обещанного инициатором. Если он будет не уверен в этом пункте и будет всячески выкручивается, вы поймете, что доход только на бумаге.
Важно знать, что в больших группах есть первая станция (где вы вкладываете свои деньги) и конечная (продажа имущества), и нет промежуточных станций (опции выхода). Нужно помнить, что после внесения ваших инвестиций вы не сможете использовать свои деньги, только в конце, после продажи актива и роспуска группы. Даже если организатор группы скажет, что вы сможете продать свою часть, очень трудно продать процент акций компании. Гораздо легче продать определенное имущество, которым вы владеете. Как решить это? Просите организатора оговорку в контракте, которая даст вам возможность выхода в любой момент в ходе реализации проекта.
В группе со многими участвующими, индивидуальный инвестор не может знать, куда деньги уходят на самом деле. В течение каждого квартала, инвесторы получат доклад доходов и расходов (очень аккуратный и профессиональный). Важно, чтобы инвестор понимал, что у него нет возможности действительно проверить, фактические ли это затраты или расходы, которые ушли в карман организаторов. Как решить это? Это очень трудно проверить, поэтому важно, быть максимально задействованным в каждом этапе. Просите показывать счета, задавайте вопросы и сравнивайте цифры всех расходных статей отчета.

Помимо этих пунктов, очень важна проверка каждого пункта сделки. Мы живем в мире Интернета, где все открыто и доступно для всех. Обязательно "погуглите" инициатора, адрес собственности, управляющей компании, юридической фирмы, которая сопровождает сделку, брокера за рубежом и обязательно будьте задействованы в каждой детали.

Потому что ответственность за деньги лежит только на вас, а не на инициаторе, так как многие хотели бы думать.